“有房才有家”的观念对于大部分国人来说已经根深蒂固，传统意义上的人生大事，如结婚、生子、孩子上学等桩桩件件都与房子密切相关。而且房子可能是一个家庭最主要的资产，甚至举全家之力亦或背负几十年房贷才得以购得，那么于二手房而言，购买了并且已经实际入住，那就是你的房子了么？答案是不一定。

基本案情

2008年张某与李某签订房屋买卖协议，张某自愿将其楼房一处卖给李某。李某按约定交完房款后，张某将该房屋的房屋所有权证、土地使用权证原件交付给李某，随后张某将案涉房屋交付李某居住使用，李某在该房屋居住至今。在张某与案外人买卖合同纠纷一案中，案外人申请诉前保全，法院在保全执行过程中于2017年查封了张某名下的案涉房屋。2018年法院作出民事判决，由张某承担还款责任，因其未履行生效判决所确定的义务，案外人申请强制执行。在执行过程中，法院于2019年作出裁定继续查封案涉房屋。李某于2020年对查封房屋提出书面异议，法院驳回其异议申请。李某提起案外人执行异议之诉。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”案涉房屋买卖合同签订于2008年，至案涉房屋被查封、再次续封，期间长达十余年时间，李某未能提供证据证明其在合理期间向房产登记部门申请办理房屋的过户登记或要求房屋出卖人办理案涉房屋过户登记，亦未通过诉讼解决。就未能办理过户登记的原因，李某前后陈述不一，曾陈述“因工作忙未及时办理过户手续”，后陈述因“张某常年出差在外，多次约定办理过户，张某没有赶回”，还曾陈述系在法院2020年张贴查封公告后，才知晓案涉房屋于2016年被法院查封，导致房屋无法过户。通过以上事实，应认定李某怠于行使权利，对案涉房屋未办理过户登记存在过错，不符合上述规定的第四项情形，对于诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

法官后语

《中华人民共和国民法典》第一百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对于中国人来说，买房是大事，虽然家的意义不仅仅是一所房子，但一所房子在很大程度上可以成为家的先决条件。买房于大多数家庭而言是一笔巨额开销，故一定要慎之又慎，对于二手房买卖而言，除了注意在购买前先去房屋登记机关查询是否具有权利负担，是否产权明晰，去现场核实是否具有其他纠纷等注意事项外。在房屋买卖协议签订后，务必及时要求办理过户手续，切勿“躺在权利上睡大觉”，否则有可能“你的”房屋不再是你的房屋。