第一次写文章废话不多说直接上干货！

一、不要相信任何人的话！

去售楼部看房无非两种方式，一种是自己去售楼部看，行业称之为“自访”既自然到访客户，第二种则为中介带着客户去看房，这个叫渠道带访。

首先明确一点，售楼部针对这两种来源的客户价格体系都是一样的，没有一家开发商会制定两套价格体系，只不过说辞不一样，中介会告诉你跟他去便宜能拿到底价，售楼部的置业顾问看你是中介带来的，也会顺着中介说“中介有特殊优惠”，其实是把原本就有的优惠换一个说法告诉你，让你心理舒适度达到！可能说这样的话会被很多中介骂，但是为了把真正有价值的信息传递给大家，无所谓了[微笑]

二、基于以上基本逻辑阐述，排除其他影响因素起底购房底价逻辑。

（1）到底什么是房子的底价？

底价；顾名思义就是这个房子最低多少可以卖给你，底价就是你无论再找谁，都不会再给你优惠，因为理论上已经没有优惠空间，为什么我会这样说大家往下看就明白了。因为大多数稍微正规一点的开发商在任何一栋 楼栋开售之前，都是会制定一整套价格体系，常规优惠套路为：

①季节、节点性优惠3-5万不等，例如（中秋大促总房款直减5万）

②按揭贷款优惠总房款2%

③全款付清优惠总房款5%

④按时签约优惠总房款1%

⑤销售经理优惠总房款1%

⑥销售总监优惠总房款2%

⑦项目总经理优惠总房款1%；

三、基本就是上述这个逻辑（数值肯定会不一样，名义也会不一样，但是逻辑基本就是这个逻辑）价格构成给大家解释清楚以后就要教大家如何把所有的优惠要到手了；

其实最简单、最直接的方法就是 想办法看到一个东西，叫《一户一价表》如图所示

房源价格表

四、有些朋友该说了，你发这个表格随时可以改，没有用！这个说法是对的，但是要看从什么地方看到的，一般公司都会有OA系统，价格报批是需要走流程的，我们要做的就是让销售经理，或者是营销总监当着你的面，打开他的价格报批流程，从流程里打开价格表，看到你想选的这一户具体底价是多少，这样我们就会直接看穿底价！

流程示意图

五、有些朋友又该问了，这些都是内部的东西，人家能给你看吗？告诉大家：能！

基于几点原因：

1、你看底价的目的要明确不是随便看一下就走了，而是你在看之前已经接受了这个楼盘的位置、大概价格，已经确定要买这个楼盘了。

2、看之前要给售楼部营销负责人说好，只要是他们没骗你，没有在底价的基础上给你加价，那么你今天就要交定金，给人家也吃一个定心丸，毕竟是内部的资料如果让你看了你又不交钱，凭什么让你看嘛。

3、现在房地产市场遇冷也不是什么秘密，销售业绩压力非常大，每个公司都一样在当下这个阶段都不用否认，只要是客户表现出来明确的购房意向和具体的要求，让你看一下又何妨。

4、以前市场好的时候销售可以挣溢价奖励，比如说这套房子的底价是100万，销售卖给你110万，多出的10万块钱，销售员是可以拿额外的提成的，一般在10%左右，也就是1万块钱，大概就是这个比例，但是最近这两年随着各个龙头企业爆雷销售拿溢价的时代早已一去不复返，所以卖给你更高的价格销售额外收益非常小，一般项目置业顾问提成在千分之2-千分之5不等，最高不会超过1%，所以没有人会为了几百甚至几十块钱而得不到客户的信任。

抖音上很多不懂装懂的告诉大家“要查备案价、要先签备案合同”要这要那的一大堆，都是标题党，说的乱七八糟误导大众，让你看的云里雾里的，如果大家仔细看以上的全部内容，会有自己对这件事情一个清醒的认知！

下期分享如何“骗过”售楼部人脸识别系统[憨笑]