相信黎明正在路上
二手房还是不好卖。
跟新房一样,从去年年底到今年年初,二手房的销售有所回暖,但贝壳研究院的数据表明,全国重点50城贝壳新房案场带看指数,仍低于2022年春节后的水平。
由此推断,存量市场不活,依然如故。
去年,武汉楼市的新房,卖了大约11万套,按照往年的比例估算,二手房的成交量,大概5-6万套左右。
艰难的二手房行情,落到每个房东头上都一样:十万、十万地降价,却波澜不惊。
朋友伍伟,在后湖有一套房,他知道这是90年代的老房子,卖相差了点,也降过几次价。
房东降起价来,可真狠,比开发商减5000块、打个99折大方多了,直接砍总价,小则5万,大则10万,卖房的决心,比开发商生猛。
结果,去年挂牌到现在,无人问津,问起原因,也都说市场行情不好,没啥客源。
小伍的心态有点崩了:二环附近的房子,都快降到价格洼地了,怎么还卖不掉?
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查了一下小区的周边行情,之所以难卖,直接原因在于,竞品数量多,虽说没四面楚歌那么严重,但形容腹背受敌并不为过。
后湖武汉大道东,大量同款90年代的老房子
“高龄”房源难卖,源于武汉二手房市场供给的结构性失衡。
这一届购房者,见证了交房烂尾、房企暴雷,更青睐二手房,眼见即所得,买到就是心安,价格也相对优惠一些。
不过,根据贝壳网的数据,品相上,能与新房较量的二手房,只有5年以内的次新房,可市场占有率区区9%,稍微宽松一点,5-9年房龄的二手房,也才只有27%。
武汉不同房龄二手房的占有率
大头在哪儿?
是那些交房超过15年的老房子,占49%,妥妥的半壁江山。这些房源,基本都是2000年“生人”,更不乏90年代的“古早货”,岁数比初登楼市的90后都大。
口罩事件的影响,催生出一部分改善群体,以及整合优化名下资产的需求。因此,近两年,大批大批90后、00后的老房子,被挂上二手房网站。
这部分房东的心态很典型,租不出价格的老破小,赶紧清理掉,要么配置更优的理财渠道,要么卖旧换新。
可是,这种市中心的老破旧,愿意花钱的,除了冲着顶级学区去的,就是第一次买房的小年轻。
普通刚需买房,顶多150-200万的预算,人生第一套房,花了一两百万,当然不能随便上车,委屈了自己。
他们都会经历一番纠结:
到底舍弃舒适度、追求市中心的老破小,还是牺牲生活便利度、奔赴新区?
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房东可不能纠结。
二手房买卖,是个人与个人的交易。
房东只能仰仗中介带客,渠道单一,成交难度自然更高,甚至强势一些的中介,还会要求签独家代理,这样一来,你的房源成交快慢,完全掌握在中介手里,房东就很被动。
怎么更快地把房子卖出去,没人比得过开发商。
开发商卖房,有线上 线下的广告,有砸下几百万的售楼部,有知名设计师操刀的样板间,同时,还有虐过千百遍、待你依然如初恋的置业顾问。
反之,“高龄”的二手房,大多外墙掉砖掉漆,园林绿化干枯秃皮,对衰败的公区,房东却无能为力。
但是,房东对自己房源的展示面,应该是有所作为的。
同样一个小区,相近的房源,二手房网站的展示图片,充分暴露了房东高低各不同的“卖商”。
下面是三个不同房源的图片。