最大的亮点依然在户型定位上，刚需户型设计87平米三房两卫。

108平，125平，做2T2的板楼设计，同时在户型上，也是做到极致。

在2020年，125平龙湖做到四房三卫，108做到四房两卫，这还是在公摊24%的背景下。

既然聊了两个安商房，就顺便聊聊同时期的网红盘，榕发观湖郡，项目在户型定位上，也是以刚需为主。

不过在面积段上，项目做了取舍，没有出现上面那些项目面积段过大的问题。

项目全部连廊，中户73两房，89三房，98两房，端头99三房，115四房，128四房。

从这个户型定位来说，偏大的面积段来自楼王，端头128，中户98。

项目售价是3.35W，楼王和沿线景观楼栋偏贵，在3.5W左右。

楼王的预算：中户330W，端头450W。

项目做到高去化，随后项目北面的建发养云上市，当时有一个印象。

建发养云一期上市，备案均价3.8W，加价5K左右，不过每个楼层加价情况不同，当时网友分享部分房源案例。

当时开盘的#1，#2，都是定位147平米的产品，备案均价3.6W左右，低楼层（3-5层）加价在3K左右，实际售价是精装3.55W左右，总价在510W左右。

当时网友看到房源情况，给出的分享是，养云出来，观湖郡楼王明显亏了。

给予的理由同样是鸡头凤尾，一个刚需盘的鸡头，一个改善盘的凤尾。

就如同目前二手，看到网友对于观湖郡部分近500W的房源，接受度都不算太高，毕竟产品定性在那。

聊完前两年的产品，看看目前在售的产品，先看看五里亭的两大新盘，绿城桂语映月，保利招商和樾风华。

从产品定位来说，桂语映月是改善，面积段135-245，和樾风华是刚改，面积段是105-143。

当初绿城精装售价4W左右的时候，两个项目也没存在太大的抗性，不过后来卖不动，看庙的A区，部分楼栋按备案价卖，相当于精装3.5W左右。

和樾风华，同样精装3.5W左右的价格，此时部分面积段就出现重叠。

在选择上，按鸡头凤尾的选择，盲选依然是绿城。

来个题外话，对于绿城A区，去年群友有意向，比如5号楼157平，按备案价卖，高低楼层都有。

说实话，个人觉得价格不贵。

按备案价来看，绿城的当初可能是打算通过加价做区分，所以备案价上，高楼层的差价并不大，层差在200，对于改善盘而言这个是有优势的。

按备案价的价格，550W拿下高楼层的精装157平，个人感受即便周边有庙，也不是不可接受。

既然聊到绿城桂语映月，那就顺便聊聊它这个项目的楼王，项目在B区设计了一栋楼王，245平米。

按当初的预估价，楼王套均要千万。

此时又来到鸡头凤尾的话题，目前福州楼市在改善盘里面，很多会设计部分200平米左右的产品，定位都是楼王，单价也最高。

不过近年，随着国贸天琴湾、建发朗云的出现，可以说直接在价格区间上，击垮了这些改善盘里面的楼王。

以建发朗云为例，二区面积181平米，按精装售价4.8W，套均860W，即便一区，非东端头234平米的房源，售价也基本在1000W左右。