这样一个门槛更纯粹，还有景观的项目，很明显在定位上强于这些房源集中在150-160平米的改善盘。

此时伤害最大的就是总价差不多的楼王。

当然对于楼王，同样需要实际分析，以常规楼王为例，就是在社区中央的楼栋，比如桂语映月的245平米，建发玺云的210平米。

这些楼王，在本来就比较拥挤的社区布局里面，占据了核心位置，虽然没有沿街等噪音，但是除此之外，并没有太多的亮点，唯一的特色就是大，再无其他。

比如桂语映月，B区甚至因为楼王的存在，整个社区显得更加拥挤，还不如靠庙的A区来的清爽。

所以对于这些楼王产品，从选择来说，并不算优质。

此时还有一个案例，就是建发养云，面积做了三个划分。

205平不算少，但是在布局上，大部分都是围绕鹤林公园景观做设计，这样的定位，最少在差异上，体现出面积虽然大，亮点也够充分。

同时项目205平的占比也不算少，这样的情况，相比而言，优势就会明显。

综上，对于很多改善盘而言，如果没有特别景观等资源加持下，买所谓楼王大面积的产品，其实并不算什么好的选择。

聊完了改善，顺便聊聊目前东区的刚需盘，目前去化最成功的就是保利云上，主打刚需产品。

操盘房企是保利，这几年房企在东区项目不少，虽然热度没有非常高，但是回顾这几年的去化，会发现面对不算优质的项目，房企拿捏都很到位。

首先是保利云上，个人感受，成功之处依然是面积定位，连廊刚需盘，中户80、89平，端头114平。

基本贴合连廊的标准面积，同时在户型上再做一些优化，搭配双地铁的亮点，以及自身的营销和项目定价。

以最低的门槛，在一众刚改扎堆的板块，反而成了特例，再配合不算非常近的双地铁，集团冠名的学校，成了吸引刚需置业最重要的两点，交通 教育。

接着是保利锦上，亮点依然是面积定位，116平洋房，125平板楼，142平板楼。

通过比较主流的大面宽布局，搭配独立电梯厅，迎合塔头刚改更贴合的客源，即便没做到非常热销，但是在市场的感知里面，产品认可度不算低。

最后就是保利和光尘樾，项目要是放在现在，随着板块2T2产品供应变多，纯商扎堆，这样的安商房，亮点基本是忽略，但是在当时的楼市环境，好的户型 小面积段的独梯，依然好使。

综上，从三个项目对比来看，可以发现要想卖的好，无非就是拿捏板块的客源，产品共性，做出一些亮点鲜明的项目。

对于东区的盘点，就大概如此，由于没有罗列大纲，基本是想到啥写啥。

大体总结就是：

1、预算够改善，别买刚改盘。

2、普通的楼王，不算优质标。

3、连廊 高单价，基本难保本。

4、抛弃刻板印象，个别房源还行。

下一篇，聊聊南二环，以及之前总结的一步到位的话题，还有低楼层和高楼层的选择问题。