除了商品房，目前南宁市面上还有三种较为常见的房子类型，因其标出的单价比商品房低太多，一般只有商品房价格的三分之一甚至更低，所以受到买不起商品房的一些市民青睐。但由于很多市民不具备这几种房子的独立辨别能力，往往会受到营销人员的煽动诱导而一时冲动买下了不是自己想要的房子，之后想退钱也退不得，让自己处于很被动的状态，徒增生活的烦恼。

今天，我就给大家讲解一个这三种房子的区别，让大家做到心中有数，今后再去买房的时候至少不被别人忽悠。

这三种房大家应该都听说过，就是小产权房、安置房和三产房。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。购房合同在国土房管局不会给予备案。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

这样说，大家应该知道怎么做了吧？如果你不是该村的集体所有者，千万不要购买在其“宅基地”上建成的小产权房；违法建设的小产权房更不能购买。因此，小产权房注定与大部分购房者无缘。

8月22日南宁市兴宁区依法对昆仑大道五塘段28公里处的一栋违章小产权房进行拆除。据了解，该楼盘共有80套住房，拆除时已经出售53套，购房者的血汗钱要打水漂了。

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。

根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。

安置房，因土地性质不同而分为三种类型：

1、国有出让土地性质的拆迁安置房（统称全产权房屋），全产权房屋取得房产证后可上市交易；

2、国有划拨土地性质的拆迁安置房（统称有限产权房屋），有限产权房在补缴土地出让款后才可上市交易；

3、集体土地性质的拆迁安置房，不能直接上市交易。

为什么会有安置房卖？

随着城市的发展，有些安置房地块除了安置被拆迁的居民外，还有大片空余的地方，为了有效地利用土地的资源和区域发展，村集体联合开发商一起开发项目，部分的房子安置村民，多余的部分卖给一些需要的人，这种局面就是多方共赢的结果。开发商有钱赚，村集体也丰富的利用土地资源获利，而安置房的低房价也让购房者受益，增加区域人口的同时也促进的区域的发展。

因此，如果能以比商品房低很多的价格买到可上市交易的安置房，是一种幸运，可惜能有这种命的人并不多，这种房大家都抢着要，你就是托关系也未必买得到，所以还是死了这条心吧。

三产房是因为属于农民所有的集体土地被征用后，向政府申请的在发展产业用地上建造的房屋，三产用地对应的是土地征收的补偿，因地块性质不能进行经营性地产开发，三产用地上的房产只能取得集体不动产权证。

南宁市规定三产用地是不可以用于商业住宅开发的，土地性质用途是其他商服用地、其他产业用地等都属于三产用地，三产用地所取得的产权证是集体产权证，办不了个人产权证。

商品房和三产房的本质区别就是土地的区别。

目前大家在南宁市面上看到的很多单价在三五千元的房子，都是三产房。有些三产房开发商还良心未泯，会主动告诉你它的房子是三产房；而有些不良三产房开发商就不同了，为了诱你入套，会骗你说是安置房，一旦入套，你就难以解套了。

综上所述，小产权房、安置房要么买不到，要么不能买。唯有三产房大行其道，在地铁口、菜市旁，到处都是三产房营销人员的影子。

目前三产用地常见的开发类型主要有三种，一种是综合商业楼，产品多是办公写字楼、商业广场，第二种是大型农贸市场或建材市场，还有一种是住宅 商业的组合。

而房企通过与村集体开发三产用地后的获利主要途径有三种：第一种是以合作建房方式代替实际销售；第二种是二次整体转租；第三种是自持。

出售的方式回笼资金最快，我们经常看到有些三产地项目建设没出地面都开始火热预售了，但由于土地性质的原因，不能入市，也无法取得预售许可证，所以三产地住宅在市场上不会明着销售，通常都以招商的名义，普遍采用合作建房的变相销售模式。三产用地合作建房模式看似有效，但实则被认定无效：依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，三产用地合作建房模式形成的是房屋买卖合同关系。

三产房的风险也是很明显的：

1、购买三产房无法办理个人不动产权证、无法落户及读书

将产业用地用于商品住宅开发不符合规定，产业用地上开发建设的住房不具备“五证”齐全的条件，购买此类住房的市民无法办理不动产权证，也不能上市交易。商品房因土地产权清晰，手续齐全，购房者享有完全产权，可以凭借《购房合同》或《不动产证》享有落户、读书等，而三产房不得。

2、土地使用权租赁期到期后将失去使用权

购房者与开发商签订的是《合作建房合同》，而不是购房合同，并不具备房屋产权。今后，如果根据新的规划对三产房进行拆迁，对于该村村民以外的人而言，很有可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬境地。

3、若开发商资金链断流市民房款“打水漂”

因为三产用房大多是小型的房地产开发商，所以可能出现资金链断流，或是未经过合法的报建、审批等程序的情况，市民购买的商品房可能没办法正常竣工，将会面临“房子未必能建起来”的风险。

因此，购买三产房其实是一种赌博，如果你的闲钱比较多，可以博一把；如果你是因为买不起商品房转而求其次购买三产房，建议还是别碰三产房为好。万一搏输了，可能你这辈子真的就只能是条咸鱼了，想翻身那是不可能的。

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