◎ 1960-2020年，美国大致的人口出生率。
图片来源：World Bank
第二，贷款利率。
美国的抵押贷款利率现在正在提升，但在2021年曾达到历史最低水平。
这意味着，那时贷款需要负担的利息非常低，贷款买房相对便宜，有购房意愿的人数众多。
◎ 过去30年中，美国抵押贷款利率曲线。
图片来源：Wolf Street
第三，疫情影响。
疫情改变了许多人的办公方式与空间需求。
居家办公，使得远程工作兴起，变相对居住条件产生了要求。
此外，疫情期间对安全距离的要求，使得更大的、可以与其他人分隔的居住空间，成为了一些人的追求。
由此，购房浪潮出现。
但是，供应端却出了问题，它无法满足需求的抬升。
让我们来看一张图。这是从1920到2019年，美国每5年建造的房屋数量：
◎ 1920-2019年，美国每5年建造的房屋数量。
图片来源：Statista
看到了吗？2010年到2019年的十年间，美国建造的房屋数量，少于20世纪之后任何一个十年。
这些新建房屋中，能容纳更多住户的多户住宅，比例也在迅速下滑。
所谓多户住宅，大多是公寓一类建筑，建有一户户面积在1400平方英尺（约130平方米）或以下，没有大空间、大花园、大车库，只有两到三个卧室，一到两个浴室的「入门级房屋」。
1982年，美国新建房屋中有40%是入门级房屋。而到2019年，这一份额已下降到7%左右。
供应不足，使得美国的住房缺口不断扩大。
2018年，缺口约250万套。到2020年底，缺口已达到380万套。
正如房地产专家卡特（Sam Khater）所说，除了少数短暂的例外情况外，这种缺口的扩大已经像节拍器一样稳定。
而这种情况扼*了很多没有太多钱，只希望购买方便的小房屋作为栖身之所的人的梦想。
内华达州有位名叫佩根斯（Mat Pergens）的中年男人，在接受NPR采访时，就说他只希望要一个900平方英尺（约84平方米）的空间，只要有：
「简单的橱柜，简单的厨房，普通的沙格地毯。我只想要四面墙与一个我能承担得起的屋顶。」
但遗憾的是，他的愿望完全无法实现。
◎ 佩根斯与他的妻子和女儿。
图片来源：NPR
这种境况令人感到费解。
既然缺口如此之大，那为什么不建造更多房屋？
只要多建一些多户住宅，把缺口添上，不就可以了？
没错，理论上的确如此。
问题在于，没有办法直接这么做。目前很难大规模兴建多户住宅。
这一部分是由于疫情以来，建筑材料的价格较高。
另一部分原因则是，疫情导致很多工人离开容易有密切接触的建筑行业，劳动力成本提升。建筑商不愿意花费大价钱聘请他们，建设周期较长的多户住宅。
不过，这两点并非核心原因。
影响美国房价的最核心的因素是，美国的分区法规。
03.
有利于富裕者的住房规划
所谓的分区法规，简单来讲，就是某一地区什么类型的房屋可以建在哪里的法规。
比如这张图，是湾区的大致区划情况：
