今年6月份搬到了龙岗区龙岗街道的远洋新干线，三房一厅79平米，月租金3800元，计算下来每平米48元/平方米。

深圳市现在给出的指导价是46元/平方米，降了4%。

整体来看，官方给出的指导价比市场价低不少，且越是原关内租金高的地方，两者之间的差距越大。

去年深圳率先发布的二手房指导价，之所以威力巨大，扭转了深圳的房价走势，原因在于其起到了降杠杆的作用。

当然，深圳之后的房价调整，主要是来源于市场整体向下的力量，但二手房参考价始终发挥着一定的力量。

其降杠杆的逻辑在于，银行必须以这个官方指导价给予购房者贷款额度。

比如福田区一套1000万的住宅，张先生以首套房的资格购买，二手房参考价发布之前，张先生买下这套房子，首付300万，银行可以给予700万的贷款。

二手房参考价发布之后，指导价为800万元。但业主虽然按照指导价挂牌，私底下仍以1000万出让。

那么在指导价之后张先生若想买下这套房子，银行能够给予的70%贷款为800×0.7=560万元，自己需要支付440万元的首付。

原先首付300万，现在首付440万。降杠杆效应之下，很多人望而却步，失去了购买力。

那么现在的租金指导价会不会产生与二手房指导价同样的威力和作用呢？

这让深圳近1400万租房客有点小兴奋。按照贝壳研究院披露的数据，深圳的房屋自有率只有23%，还有77%的人是租房居住。

深圳2021年年末人口1768.16万人，以此计算深圳租房居住的人在1360万左右。其中有1000多万人居住在城中村。

不要兴奋得太早。

相比之下，比二手房参考价的作用小很多。因为租房不需要向银行贷款。二手房参考价之所以有威力，银行在其中起到了关键作用。

租房只需业主和租客通过中介签订合同即可，其作用只能是在理论上起到规范市场的作用，在心理上对业主进行一定的约束，仅此而已。

已经实行近20年租金指导价的广州，就是活生生的例子。深圳自2011年以来实行的租房指导价也是活生生的例子。业主们并不以指导价来行事，还是按照自己的定价收租。

除了心理上对业主进行约束外，引导市场租金涨幅有一定的作用。

去年深圳曾发布了过一份《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》，对非居住房改为保障租赁住房的房源执行涨幅限定标准。

提出：面向本市的新市民、青年人等群体出租改造后的保障性租赁住房，年度租金涨幅不超过5%。

但也只针对非居住房屋改造成保障性租赁住房来说，对农民房、小区、和公寓的出租没有硬性规定。

这一次继续发布租房指导价，并承诺适时更新，这是官方会给予一定的涨幅指导。但愿不愿意跟随官方的指导，还是业主说了算。

总之一句话，租金指导价，形式意义大于现实意义。

这次深圳发布的全市小区、城中村、公寓等租金指导价，基本逻辑是按照房价高低设定的。

目前深圳房价最高的是南山与福田，单价10万以上的房子遍地都是，整体均价都在9万以上，南山均价9.75万元/平方米，福田9.06万元/平方米。

宝安、龙华均价6万 ，罗湖、盐田5万 ，光明、龙岗4万 ，大鹏、坪山3万 。

数据：中国房价行情网

深圳10月28日发布的租金指导价，高低也是按照这个次第关系。南山福田最高，大鹏坪山最低。

南山区无论小区、城中村还是公寓，租金指导价都是最高：

商品住房租金参考价为109元/㎡/月，商务公寓租金参考价为154元/㎡/月，统建楼租金参考价为73元/㎡/月。

福田与南山比，其实也低不了多少。

以这个租金来看，如果按照官方租金定价，南山租一套100平米的住宅，月租金是10900元。

即便按照更细化的租金指导价计算，南山区蛇口街道135元/平方米，百平米的租金也只需要1.35万元/月。