二七区是郑州房价的“洼地”，通常不被当做投资的首选区域。直到华侨城的出现，几乎每次开盘都高达90%的去化率，为二七区狠狠的争了一口气！

早在2013年就传出文旅巨头华侨城要落户郑州，直到2018年华侨城以11.2亿拿下二七新区3宗地块，这个项目才算真正落地。2019年10月一经开盘，它就成为了爆款。

2019年10月19日，推出1号院高层1#、2#、3#、6#，洋房9#、10#、13#、12#，共计推出721套，去化650套；

2019年12月7日，推出1号院高层5#，共计推出128套，去化105套；

2019年12月29日，推出2号院小高层10#、洋房13#，共计推出104套，去化100套；

华侨城的热销，不仅让很多自住买房者趋之若鹜，更是让很多投资者怦然心动。

我们不禁想问，华侨城凭什么卖得这么好？华侨城的出现能改变我们对二七新区投资价值的判断吗？

开发商背景就不在这里赘述，感兴趣的小伙伴可以问度娘。

华侨城，是二七区的一个招商引资项目。根据公开信息显示，二七华侨城总占地7500亩，其中6400亩用于金水河源生态修复工程和旅游开发，即文旅部分的整体规模相当于16个人民公园大小，仅1100亩用于住宅和配套开发，其中住宅仅占800多亩。

沿金水河一带，将被开发成五大主题公园（大家可以了解一下深圳华侨城欢乐海岸和全国各地的欢乐谷主题公园），汇聚文化体验、先锋艺术、科普教育、休闲娱乐、运动潮玩等业态。

为了方便游览，设计了长达10公里的云轨空中观光列车。

在地块最核心的位置，将打造集商业、娱乐、文化、旅游、生态为一体的商业集群，体量相当于4个中原万达。

整合教育资源，规划了一个囊括了多所幼儿园、3所小学和1所中学在内的教育中心，引进了“幸福路小学”。而且整个华侨城，也将被打造成一个教育生态乐园。

总之是各种高大上（想了解二七华侨城项目详细情况的小伙伴，请自行搜索）。

二七区以打造城市名片为目的将华侨城引进，首先作为一个文旅项目，待其建成以后，预计年吸引游客300万人次以上，能为二七区创造巨大的经济效益。

85%用地用来做配套，涵盖商业、娱乐、文化、教育、艺术、旅游、生态等多种类型。通过华侨城的整合，华侨城本身就是郑州西南片区最大的配套。事实上，周边楼盘在宣传的时候，也都把华侨城当成了配套去介绍，无形中又帮助华侨城圈了一波粉。

华侨城高层成交价不到13000，小高层13000左右，洋房15000-16000，属于片区均价；高层和小高层面积段都在100㎡以上，洋房面积143㎡，综合价格和面积段，非常适合刚改和改善群体。

二七区曾经也有卖的不错的项目，比如盛润运河城2019年8月份一次开盘去化率超过87%，名门橙邦2019年4月份首次开盘去化率达到了90%以上。

但是，整个西南片区在2019年下半年的总体表现可以说相当平淡，如果没有华侨城，这里似乎就被遗忘了，而事实上西南片区的一手房确实有点青黄不接。

整个片区只有绿地城还有较充足的房源，面积段90-120-140㎡，均价12500元/㎡，定位以刚需为主。

绿城柳岸晓风是个新盘，总占地129亩，体量不大。预计要到2020年4、5月份才开盘，目前只在接受咨询。

泰宏建业国际城、融侨悦澜庭，都是尾盘阶段，房源不多了，均价都是13000元/㎡左右。

盛润运河城占地1000多亩，现在一期房源所剩不多，均价13500元/㎡。

金地正华漾时代、亚新美好书苑、昌建君悦府，本来体量就不大，现在处在平销期，可售房源总量也不大。金地正华漾时代，高层均价12500元/㎡，105㎡精装洋房均价14700-15700元/㎡；亚新美好书苑均价13000元/㎡；昌建君悦府均价13200元/㎡。

华侨城自身就是西南片区最大的配套，价格上又不比其他楼盘贵，所以竞争力极强。想必其他楼盘面对华侨城，也会有些无力吧。

让我们先弄清房产升值和产业、配套、人口的关系：

我们通常讲：短期看政策和金融，中期看土地，长期看人口。

在“房住不炒”的前提下，短期受限，中长期最稳妥。所以，人口就成为判断一个城市是否值得投资的最重要的标杆。具体到城市各片区，人口流向也是非常重要的投资参考标杆。

土地和人口，落实到城市建设中的具体形态，就是住宅、配套和产业。

这里说的产业，特指能提供大量就业的制造业、金融业、高新技术产业、高端服务业等，例如科创园、产业园、商务区、金融中心、高新技术企业等；

而配套，特指为了满足人们休闲、购物、医疗和娱乐等生活需求，而与开发项目配套建设的各种服务设施，如商超百货、购物中心、星级酒店、三甲医院、主题公园等。

一、产业

一般来说产业对人口的影响，进而对房价的影响，分三个阶段：

1、在规划落地初期，区域内会先有大量开发商进驻，房地产往往以住宅开发为先导，同时会有零星的产业进驻和企事业单位搬迁，开发商通过炒作概念先透支一波未来的红利；

2、在产业急速落地兑现阶段，区域内会持续的有大量的人口导入，大量人口产生的居住需求对房价起到决定性作用；

3、在产业全部落地成熟后，区域内人口增长会趋于平稳，但是赖于就业中心的人口高流动性，二手房换手率也会维持在高位，依然是房价的有力支撑。

所以，产业对房价的支撑是长期的，会持续很久。即使有新的产业中心出现，城市会优化产业布局和产业结构，原有的产业中心也不会轻易被取代。通常一个产业中心的影响至少是几十年，相当于一代人。

二、配套

而配套设施可以极大便利周边居民，尤其是由众多配套形成的综合体和商圈，更能极大满足人们的日常生活所需，所以它可以成为人群日间流动的重要场所。但这些配套能提供的就业岗位和就业种类，远远低于上述产业，所以并不能对人口产生那么强的吸附力，你我皆是过客。

可以想象，华侨城建成以后，郑州市区乃至周边地市的人们，在节假日可能都会涌向这里游玩，可他们还不至于把家也搬过来。

在配套建成并投入使用之前，开发商会想尽办法利用这些利好。而高端、大气、上档次的配套，对于周边短距离通勤的人是极具诱惑力的，会把区域内的购买力都吸引过来。而在这个过程中，开发商为了进一步夯实配套的价值，以便从名义上抬高楼盘的增值属性，会逐步的拉升楼盘的价格。而真正等到配套落地之后，配套的价值也已经被开发商透支殆尽。

从长期来看，由于缺少人口支撑，配套带来的增值能力会随时间衰减。

华侨城的价值：

如果只看二七区，华侨城的配套无疑是出类拔萃的，但是商业配套据说要2025年才能兑现，整个项目的兑现周期要5-10年的时间，周边楼盘要享受到实际利好也至少要到5年以后了。

5-10年的时间里，华侨城在公园、学校、商场、文旅等一项项兑现的过程中，一手房销售溢价足以支撑其成触碰到片区的天花板。但这也恰恰是片区尴尬之所在，由于它并不是产业和商务中心，不足以带动整个片区实现质的提升，所以这个天花板应该并不会很高。

在郑州布局的“东强、西美、南动、北静”城市功能发展方向上，二七区错失了产业机遇，只能重点发展生态，缺少更高一级的产业扶持力度。

虽然曾有一个占地4500多亩的商服用地的规划（谁还没有一个发展产业的雄心？），但落地难度很大，迟迟不见动作。

《郑州市二七区侯寨乡总体规划（2011-2030）》规划区城镇性质被定位为“郑州市主城区南部综合服务中心，以生态保育、休闲旅游、现代服务业为主导的生态宜居城镇”，规划了三大职能：

(1)郑州国际商都建设重要的现代服务业集聚区，主城区南部总部经济、商业商务服务中心；

(2)郑州市南部康体休闲、生态宜居片区；

(3)郑州市生态涵养与城市安全格局构建的重要板块；

目前来看，主要成果还是体现在2、3上。开发商来了不少，住宅盖了不少，而大学路和南四环产业发展轴仅依靠几个开发商、几座商城、几栋写字楼，根本没有形成高规格的区域产业和商务中心。

华侨城将来的成果，必然也主要体现在2、3这两项职能上。

华侨城拥有西南片区最优质的配套资源，对改善型自住来讲，前期的价位是区域内性价比最好的选择。而且凭借自身配套，5-10年内跑赢片区内其他楼盘问题不大。即使将来要换房，作为片区内少有的优质二手房源，也能获得不错的溢价。

对于纯投资而言，中短期有天花板上限，后期增值能力需要区域产业加持，而二七区产业落后的情况在未来相当长的时间内并不乐观。所以，纯投资不宜把期望值设置过高。

华侨城的出现，还不足以改变我们对二七新区投资价值的判断。