今日测评楼盘：万科金域缇香

01PART基本信息

万科金域缇香，备案名称为江映澜苑，2021年5月12日，福州万科经过7轮举牌竞价，以2.63亿竞得福州宗地2021-16号，楼面地价8445元/㎡。该项目出让面积为25.95亩，容积率1.8以下，限高36米。

根据土拍约定，该楼盘需有如下配建：配建社区卫生服务中心建筑面积2000平方米，街道办事处建筑面积2000平方米，街道综合服务中心建筑面积2000平方米，配建的派出所、工商管理所、税务所无偿移交给仓山区政府等。

点评：配建挺多的，所以名义地价也便宜了，如果算上这些配建成本，楼面地价有可能破万了。

02PART区位分析

项目位于仓山区岐阳三路南侧，万科金域滨江北侧，即原来城门镇下洋村地界内。

（来自网络图）

交通主要靠地铁，因为目前公交线路密度太小，只有35路等少数公交路线。

在地铁方面，出门200米可步行到1号和6号线下洋站，到南门仅3站。

周边环境优势和劣势都十分突出，目前项目左侧是新榕金江郡，南侧和西侧是万科云城，北侧是近期入市的超大土拍地块，未来片区面貌将继续发生大变化。因为处于新城建设中，整体生活气息较差，观感也很差。

关于未来规划，主要包含在三江口板块规划中，作为福州重点打造片区，片区城建持续在推进，3-5年间应该还有大变化。

03PART周边配套

作为三江口的楼盘，该项目配套较差，这也是这个片区绝大部分楼盘面临的问题，成熟配套有可能要在3-5年后。

商业配套，需要到两三公里外的火车南站阳光大都会，或者以后到五六公里外的在建的嘉里商业中心。目前本片区无规划大型商业综合体的计划，主要以社区店形式解决日常生活所需。

医疗配套，有位于城门镇三角埕的城门卫生院，三甲医院需要到距离较远的桥南的市二医院，片区无规划大型医院计划，均需到其他板块解决。

文化配套有海峡文艺中心，及位于梁厝规划中的市博物馆和市美术馆。

教育配套，虽然开发商广告打的是“规划中的麦顶小学”，但是实际是之前泰禾福州湾宣传的麦顶三江口分校，已经过去5年了，目前依然还在纸上谈兵，这个买房人就随便听听，别当真。

我们认为由于在下洋地界，有可能与下洋小学有关，该校对口学校为永南中学。

这边的教育、卫生配套，买房人就不要期待太多，与五四北片区有较大差距。

04PART产品信息

万科金域缇香建筑面积：40758.95㎡，用地面积：17301.0㎡，绿地率：35.00%，容积率：1.8。