近日，位于福州仓山区城南板块的“巨无霸”TOD新盘——榕耀之城（备案名称云洲郡）终于领证，标志着该项目即将正式入市。

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项目简介

该项目位于城门镇敖峰村和前锦村附近（城峰路南侧的轨道交通4号线螺洲车辆段地块），地铁线路为5号线前锦站。

在2020年2月福州四城区土拍上，首开以29.59亿元底价竞得宗地2020-08号仓山区螺洲城峰路南侧的轨道交通4号线螺洲车辆段出让地块，平均楼面地价10280元/㎡，，这个价格要比首开在2016年取得的国仕府地块楼面价便宜近万元，可以说是开发商补仓之作。

项目总建筑面积约为40.5万平方米，其中：地上建筑面积约为28.49万平方米，主要功能为住宅、商业、幼儿园、社区公共服务设施；地下建筑面积约为12万平方米，主要功能为停车。

这是城南板块的又一个巨无霸项目，其他两个分别是世贸帝封江和恒大滨江左岸两个项目，可谓是三强鼎立，为城南刚需客户输送大量房源。

为何现在入市

项目从6月开始就宣传开盘，但是迟迟不见动静，拖到如今终于入市，分析其原因，我们认为可能有如下原因：

首先是在6月同属于大城南板块的恒大滨江左岸，以1.8W的精装修优惠价格强势入场，极大打乱板块价格均衡，同时也吸引了一大批购买力。

毫无疑问，1.8W的精装修价格甚至比闽侯一些高新区项目还低，极大拉低片区买房人的心理预期，在这时谁想要溢价入场，无疑是吃力不讨好，市场接受度较差。

其次是在大城南框架下，以三江口、火车南站、义序帝封江等片区在售项目众多，库存压力很大，竞争异常激烈。这些项目售价相近，但差异性并不是很大，而刚需群体就是那么一点，如何吸引有效客群成为首要目标。

那么，现在是入市好时机吗？目前福州楼市对比上半年发生天翻地覆的变化，楼市预期在下降，

但是该项目是2020年2月拿地，同期拿地许多项目都已经开盘，甚至清盘，如果不开盘，无疑加剧了项目资金成本。因此当下可谓是“箭在弦上，不得不发了”。

价格分析

我们看看备案价情况：

B1#楼

C1#楼

结合之前该项目广告打出“19888元”起步价，以及置业的放风价格，实际销售是低于备案价，即以折扣销售，所以其他4栋楼的备案价就不列举，因为没啥意义。

那么这个项目是否值得入手，可以参考周边在售项目，做一个衡量：

帝封江板块的恒大滨江左岸1.8W精装修；

三江口板块的万科金域缇香2.15W精装修；

这两个项目在片区具有代表性，一个是价格的下限，一个是价格的上限。

目前大城南项目竞争激烈，除了传统义序螺洲的三大巨无霸项目，还有三江口青富、下洋和梁厝多个项目在售，不完全统计，总的库存量已经位于福州首位，因此未来去库存必将是一场持久战。