一般来说，在经济衰退和经济大萧条之前，家庭债务都会出现大规模的增长。
家庭债务从何而来呢？一部分是消费债务，一份是房地产按揭贷款债务，当债务过重影响到经济，或是经济不好影响到人们还债时，不管从哪个角度来看，最保值的永远都不会是房子。
在经济大萧条开始时，也会出现居民支出大幅下降的情况；大萧条之所以如此严重，就在于自主支出出现大幅持续下降。
收入影响消费，消费又反过来影响收入，从而形成一个恶性循环。
可以说，在经济大萧条时期，最不值钱的可能就是“房子”。
经合组织（OECD）16个成员国在经济大衰退期间的研究显示，1997年至2007年，家庭债务增加最多的国家恰好是那些在2008年至2009年间居民支出下降最大的国家。
而居民支出下降，更大的原因是由于家庭债务引起的，而家庭债务中，占比最大的一部分，莫过于房债了。
因而，当经济大萧条来临时，房子是刚需，但恰恰也并非是必需的，经济萧条来临时，最容易受到影响的，就是房产价格。
以美国为例，从2006年到2009年，全美房价整体上下降了30%，并且一直保持在低位，到2012年末仅有小幅恢复。
而房价的下跌，反过来又会对低净值家庭造成更大的打击。
原因其实很简单，因为这部分群体的财富几乎全部都来自于房屋资产，除了房子之外，他们没有更值钱的东西。
不仅如此，事实上由于低净值家庭拥有非常高的债务负担（房贷），因此这将进一步扩大债务和贫困的程度。
以我国为例，目前绝大多数家庭都是通过贷款购买刚需房，手里并没有多余的现金流和资产，每个月还要还一定的房贷。
我们完全可以做一个猜想：
假设你拥有一套价值100万人民币的房子，但这房子并不完全属于你，你自己只花费了20%的首付即20万，你还有80万的住房抵押贷款背负着。
现在我们假设房价因经济大萧条下跌20%的话，这意味着什么？
你意味着你依然还要还银行80万的贷款，但你这套房子只值80万的市场价了，你以为你亏损了20万吗？
不对。
房价下跌后，100万的房子只值80万，你还要背负银行80万的贷款，如果贷款期限为三十年的话，算上利息，你至少要亏损50万以上。
杠杆乘数是5，房价下降20%导致房产所有者的资产下降100%，放大了5倍。
一旦发生经济大萧条，最不保值的可能就是房子。尽管你的房产可以被卖掉，但你的住房贷款能不能卖掉？
并不能，你要么一次性还清，但在经济大萧条时期，这几乎是不可能的事情，要么你就承担因房价下跌所带来的巨额损失，这会导致马太效应，贫者越贫。
这也是为什么，如今我们的房地产市场大而不能倒的根本原因。
还是以美国为例，从2006年到2009年，尽管全美房价只下降了30%，但因为贫穷的房产所有者是加了杠杆买房的（贷款），因此他们的财富净值下降得更多。
因为低净值家庭的杠杆比率高达80%，因此房价只要下降30%就足以毁掉他们的所有净值，变成一个零资产的家庭（算上贷款）。
这是经济大萧条所带来的一个容易被我们所忽略的危机：一旦房价下跌，我们只看到了房价的下跌，却没有看到背后的房贷问题，由于杠杆乘数的存在，负债的房产所有者资产净值下降的幅度将大得多。
2007年到2010年，美国普通家庭的资产净值从30000美元下降到几乎为零。哪怕是中产以上的群体，他们的平均净值也从320万美元下降到了290万美元。
高负债加上房价的大幅下跌，会进一步拉开富人和穷人的差距。
今天的国内家庭大多数都购买了一套刚需房，且几乎都是通过首付 按揭贷款的方式购买的，一旦发生经济大萧条，房价下跌，资产下降，按揭贷款继续还，不管你是选择卖掉房子，还是选择不卖房子，你都会承担极大的损失。
根据资产负债表研究中心的数据显示，我国居民杠杆率由1993年的8.3%增加至2021年的62.2%，就在2009年前后，居民杠杆率的增速明显增加，在1993年到2008年的16年时间里，我国居民杠杆率仅增加了9.6%，但2009到2021年的12年时间里，我国的居民杠杆率增加了44.3%。
这也正好印证了我在本文开头所说的那句话：“在经济衰退和经济大萧条之前，家庭债务都会出现大规模的增长。”
大部分人选择首付购房，如今我们的房价也维持在了一个市场的高位，如果发生经济大萧条的话，可以预见的是，除了少数几个地区，房价的下跌几乎是全国范围内的，唯一的不同差异就在于，有的地方跌得少一些，有的地方跌得多一些。
房价下跌势必就有人及时止损卖房，而按揭贷款并不会因房价的下跌而下跌，这又会无形之中引发银行坏账的风险。
综上所述，在大萧条时期，房子不仅不保值，相反，房子还会让你的资产剧烈贬值，至于到底贬值多少，取决于你是何时购房的，如果是十年前就购房了，那么影响对你是微乎其微的。
但如果你是今天才分期购房的，每月的还款加上房价的下跌，轻则亏损几十万，重则无力偿还房贷直接*清算。
过去我们相信房地产可以让我们的财富增值，到今天变成了相信房地产可以让我们的财富保值，这个说法其实是经不住推敲的。
当然，如果你是全款购房，又是在房价低时入手的，那另当别论。
反之，如果你手里有多套房都需要偿还房贷，地段也不是很好的话，建议早点脱手。
至于黄金，增值的功能不多，但保值的确是实打实的，黄金满足经济学对于稀缺的一切定义，例如总量不变，易保存，可交易，全球都认可等等。
乱世黄金，盛世古董，这话是有一定的道理的。
我们都希望永远不要发生经济大萧条，但自人类有金融产品以来，开创了经济学以来，经济大萧条在全球已经大大小小发生了好几起了，我想经济的复杂不是靠技术的进步就可以完全规避的。
也许这就是生态的复杂性。
房地产的问题复杂多变，用一个更恰当的形容是：如今大部分家庭都选择了首付 按揭贷款的方式来购买自己的第一套房，第二套房，说房地产是一个金融产品也毫不为过。
但房地产这种金融产品和其他金融产品不同的是，房地产套牢的是我们未来的二十年、三十年贷款期限，绑定的是我们大多数家庭，代价是六个钱包。
这就必然会导致，我们同房地产一荣俱荣，一损俱损；房价上涨，所有人都满心欢喜；房价下跌，所有人都得为损失买单。
但这个世界上，有百分之百永远都上涨的金融产品吗？
以我个人的愚见，如果真的有什么大萧条时期的话，那大概率罪魁祸首就是房子本身。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。
