IRR（Internal Rate of Return）作为项目经营卡位的首要指标，直接反应项目盈利的能力。

IRR到底是什么？是高了好还是低了好？首先要明确项目经营定位，只有和项目经营定位结合起来，这样的IRR才更靠谱。现在就带你轻松搞定IRR。

首先，我们要先了解下净现值（NPV)：指一项投资未来现金流的折现值与投资成本之间的差值；举个例子：我们投资了100元，一年后收益106元，折现率6%；折现值=106/（1 6%）-100=0；说明了我们投资没什么收益。如果我们把折现率定为5%，折现值=0.95，说明我们赚钱了。也就是说只有NPV大于零时，我们的投资才有收益。

那么房企项目的IRR又是指的什么？就是流入现值总额和流出现值总额相等，也就是NPV等于零的那个折现率。

我们投资了100元，一年后收益106元，折现后两者相等；折现值=106/（1 x%）-100=0；很简单就是算出来折现率=6%。当然房企项目一般需要经过从投资-交付需要经过2-3年的时间，这个IRR要怎么计算呢？

比如：我们投资100元，当年回款40元，第二年回款75元；利用数据公式（40/（1 x) 75/(1 x)^2)-100=0这样求出x=9%;也就是IRR等于9%。

另外，告诉大家个小技巧，也可以利用强大的office直接测算哈。