我国2020年末的M2余额为218万亿元，与GDP之比为215%，而美国2020年的M2/GDP为91.6%，不足中国一半，美国纸币超发严重但M2相较我国没那么大。M2代表着市场中的货币量，资金流向决定了财富涨落。过去20年，相比于CPI微不足道的涨幅，在中国，资产价值与货币供应量（M2）的关系显而易见更加重要。从2017年起，中国M2增速连续三年低于10%，2020年因为疫情原因有所增长，但增速与高峰期也不可同日而语。M2增速的回落可能也是全国各地房价涨势衰竭的原因之一。

▼中国房地产未来的投资前景

众所周知，中国经济增长主要靠投资、出口和消费三驾马车拉动。投资要靠货币供应量推动，在经济学上有边际效应递减规律。2020年全国M2超过200万亿元，而经济增速创下新低。出口受疫情刺激十分红火但也难言可持续性，消费疲软是制约经济的核心因素。这也是国家提倡共同富裕，推动经济双循环战略的原因。未来，中国居民能否实现真正的财富增长，取决于两个方面，一是收入增长超过通胀率（M2-GDP增速），二是资产价值超过货币供应量增速（M2）。

2001-2020年中国城镇居民收入增长与房价、通胀率

本世纪前20年，中国城镇居民人均可支配收入增长迅速。从2001年的6824元到2020年的43834元，20年累计增长642%，增速超过全国房价平均增速。大多数年份的收入增速也高于房价、CPI和GDP增速，居民收入的增加是实实在在的，问题在于收入分配不均衡。有隐忧的是从2015年起，收入增速快速下降，告别了两位数增长。收入与房价和GDP增速的差距越来越小，居民收入增加已经明显减弱。

最近5年收入平均通胀率

过去5年，通货膨胀率的平均值约为3.54%，复合年化通货膨胀率3.51%；而前5年居民收入的算术平均增速为7.06%。同时，考虑到2020年疫情以及未来利率的下行趋势，未来十年，对于基本生活消费品物价指数，通货膨胀率会在每年3-4%左右甚至略高，与过去20年CPI的平均增速有所上升。但只要不出现2020年疫情引起的收入剧烈下降，居民收入增长超过消费品物价增速问题不大。

最近5年M2供应量增速

从M2来看，过去5年，M2计算的广义通货膨胀率为每年9.46%，复合年化通货膨胀率9.45%。由于全球疫情大流行，各国纷纷开闸放水刺激经济，加之大宗商品涨幅惊人，美国通胀率上升将是长期趋势；对国内的资产价格起到顶托作用，通货膨胀率长期会保持高位。未来十年，对于核心资产，实际通货膨胀率可能会不低于每年10%。

在美国，一旦处于高通胀率周期，房地产信托投资基金（REITs）的收益表现往往强于国债、指数基金和股票。房地产作为保值工具的特性十分明显。疫情以后美国房地产市场的逆势大涨，也与富裕阶层加大对房地产的投资分不开。

近几十年，中国居民的投资经历就是一部与通胀相抗衡的斗争史。只要经济过热，各种物资和投资工具都被翻来覆去的轮番炒作过。但真正能跑赢货币放水的产品寥寥无几。根据研究机构的调查，从1978年到2017年，全国纺织品、食品烟酒、大宗商品的价格涨幅均跑不过M2增速，即使被捧上神坛的国酒茅台，不算黑市价的正常零售价也低于货币发行速度。唯一能笑傲江湖，睥睨众生的行业就是教育产业。课外培训能掏空中国家长的钱包果然真实不虚。国家对教育产业的“双减”政策确实英明，切中要害。

在证券市场，股票、债券、基金等产品正常情况下的投资收益远低于M2增速。至于靠期货、P2P金融来赚取意外横财，对普通老百姓而言，成为被收割韭菜的概率更大。像贵金属、珠宝、古玩、字画等小众投资品，专业和技术门槛太高，更不是一般人能够玩得转的。