日前，自然资源部、银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》
（以下简称《通知》），其中指出，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。
《金融时报》记者了解到，以往居民在出售住房时需事先结清银行贷款、解除房屋抵押。为在短期内还清房贷，售房人往往需要多方筹措资金，甚至借助高息、高风险的“过桥贷”。实施不动产“带押过户”后，居民在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。
多位受访专家认为，这一举措能够起到“一举三得”的积极效果：一是缩短二手房交易周期，有利于置换改善需求的人尽快收回资金；二是节省过桥资金成本，降低“过桥贷”可能带来的风险；三是有助于盘活二手房市场，提振市场需求，促进房地产市场良性循环。
推动二手房交易降本提效
“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
根据《通知》，“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。
推行“带押过户”，对于不动产买卖双方而言有哪些好处？
记者了解到，“带押过户”未实行前，在卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也要申请贷款购房的情况下，卖房需要自行筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，然后才能办理不动产转移、申请新贷款、办理抵押权登记。也就是说，结清现有房贷是之前卖房过户必须的前置程序，不仅成本高，且流程较为繁琐。而实施“带押过户”后，住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，有效克服了传统方式下交易成本高、时间长、流程复杂等问题。
易居研究院研究总监严跃进告诉记者，“‘带押过户’可以简单理解为使用买方的资金偿还卖方的贷款，卖方无需再为提前结清贷款而筹措资金。”在此过程中，交易资金由银行进行全程监督，能够有效保障交易安全性。
“二手住宅‘带押过户’政策落实有利于提升二手房交易活跃度。”中指研究院市场研究总监陈文静对《金融时报》记者表示，这种交易方式可以一定程度上降低交易成本、减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。二手房“带押过户”政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场将产生积极带动。
以浙江省为例，自2023年1月全面部署推出二手房交易“带押过户”新模式以来，初步统计，全省已办理1000余笔业务，总交易金额达到95.4亿元，涉及按揭交易金额约48.5亿元，给群众和企业节省过桥资金约47.3亿元。二手房交易过户全流程环节由改革前的15个缩减到9个，全流程耗时从改革前的至少30天乃至60天，压缩到最多15天。
率先落地省会城市、计划单列市
《通知》指出，要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
实际上，早在《通知》出台之前，已有多地试水二手房“带押过户”模式。据悉，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
陈文静表示，目前各地“带押过户”个人业务居多，主要针对二手住宅交易。部分地区，如东台、平顶山，将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域，进一步简化企业间交易流程，有效解决了在押不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。
做好不动产“带押过户”被视为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。业内专家表示，预计短期将有更多城市跟进落实相关举措，推广“带押过户”模式。
3月31日，北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》。居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利居民住房交易，降低交易成本。
目前已形成三种“带押过户”模式
据了解，地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。
模式一：成都、武汉、珠海、清远等城市采用的新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
模式二：江苏、重庆、济南、深圳、福州等地采用的新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
模式三：广州、青岛等地采用的抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
《通知》指出，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。
以北京市“带押过户”模式为例，这一模式一是能够兼容跨行贷款。购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房。二是最大程度降低交易成本。无须第三方机构提供担保或其他服务，银行也不得向客户收取额外担保费或服务费。三是多部门协同提升交易便利度。北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”，买卖双方所需共性材料不必重复提交。
在推动“带押过户”模式过程中，也要注意防范风险。为此，《通知》要求，上述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
来源：金融时报客户端
记者：徐贝贝
编辑：梁艳珍
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