节日期间,一房一万推文依然是楼市干货奉上!
本文我们从楼市数据出发,来讲讲最近大家都在呼吁调整的“上海普宅标准”
先说观点:
已经沿用8年(2014-2022)的普宅标准确实应该适当调整,虽然在实际交易场景,有效性依然很高,但已经“名不副实”了(仅做为数据分析结果,无任何立场引导)
当然,需要调整并不是因为这个标准已经沿用了8年,而是从数据分析角度来看,现行的普宅标准有很大的提升空间
上海现行普宅标准:
五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;
实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下(即容积率低于1.44倍)
内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套
话不多说,直接上图
内环内450万的普宅标准线,在2014年(图中蓝线)是非常合理的,覆盖二手房总量的约65.25%,而到了2022年,这个数字下降到了约25.97%,覆盖率不足三成,这个比例在内外环间、外环外下降更为明显
尤其是在内外环之间,普宅占环线二手住宅总量的比例仅为16.86%,相较于2014年下降约56%
所以,从上海二手房存量住宅市场价分布数据角度来看,现行的普宅标准已经有些脱节了,全上海只有不到三成的二手房住宅为普宅,换而言之,超7成的二手房被“豪宅”化,这明显有些“名不副实”
这一点在成交数据中有体现(上文主要讨论存量数据,下文主要讨论成交数据,特此说明)
因为2022年核验价影响和市场交易热情不高,我们用2021年的上海二手房成交数据作为案例分析