泗塘一村主要建成时间是1959年，目前小区市场价均价48820元/㎡，普宅存量套均面积：38.26㎡

外环外约89万套普宅，平均房龄1979年，平均面积70.29㎡

外环外「普宅」存量最多的小区是位于奉贤的江海新村，有6600 套

江海新村主要建成时间是1989年，目前小区市场价均价18030元/㎡，普宅存量套均面积：79.43㎡

除了外环外的普宅能勉强支持二套置业外，整个外环内的普宅距离二套改善都很远，更多的还是刚需上车，税费成为普宅的唯一场景

而且，随着2015年之后的两波行情，上海二手房价格已经今非昔比，增值税也就相当可观

举个例子：在内环内，市场价460万，当年买进价为160万，房子（满五）出售的时候就需要缴纳300万的差额增值税，约16万左右，如果是普宅，则无需缴纳增值税，如果是总价上千万的二手房，非普宅的增值税则会更高

总结一下

我们通过对比上海二手房的存量数据、成交数据可以看到，现行的普宅标准已经被市场价甩在身后，虽然在成交领域有一定适用性，但是更多是为了税费，5成首付几乎销声匿迹

面对当下“豪宅化”的二手房，普宅标准显得很“弱小”，保护刚需、压制高端市场的初衷也逐渐消失

那上海的普宅标准真的该调整吗？

上一个调整普宅标准的一线城市还要追溯到2019年的深圳，取消价格界定，单纯以面积和容积率来判定普宅，当时市场振奋，一定程度上也助力了之后深圳二手房市场的大行情

深圳普宅标准：小区容积率高于1.0的住宅、单套建筑面积在144平方米以下均为普通住宅，满两年可免征增值税

如果上海普宅标准取消价格界定，几乎就等同于放开二套首付限制，这显然不是上海楼市所需要的，毕竟上海二手房即使在2022年，成交量也是全国第一，成交活跃度有下滑，但远不到需要下猛药的程度

所以，上海普宅标准的调整依然是价格边界提高，从保护刚需的角度出发，适应当下楼市价格格局

至于该调整为多少？

笔者来抛砖引玉一下：可以按照每年各环线新房供应套均总价来灵活界定

毕竟普宅不只有二手房，你觉得呢？

（评论区里聊聊，你认为「普宅」标准应该是多少？）