在2021年内环内所有的二手房成交中，普宅（网签总价450万以内的房源）成交占比约为62.58%，如果颗粒度聚焦到1000万以内的二手房住宅成交，这个占比则会进一步提升到70.55%

内外环间和外环外同样如此，在实际的交易场景，现行普宅标准的适用率在66-69%之间

而且，从各环线的二手房成交网签总价分布中，我们可以看到明显的“做低”现象，在靠近普宅标准的总价段，成交量有明显的放大，这里我们可以分成两种情况（也是普宅的两种适用场景）

1、增值税缴纳：普宅满五免征增值税，未满五全额征收；非普宅满五征收增值部分5.28%左右，未满五全额征收

2、首付比例：普宅二套首付5成；非普二套7成

从影响力来看，市场行为应该更趋向于第2点，那就是降首付，但实际上，目前上海普宅的应用场景，更多的是为了减少增值税，毕竟上海的普宅已经卑微到尘埃里了

我们来看各环线的典型“普宅”

内环内约32万套普宅，平均房龄1972年，平均面积39.28㎡

内环内「普宅」存量最多的小区是位于杨浦的凤城三村，有6000 套，加上凤城二村的存量，有共计近万套

凤城三村主要建成时间是1956年，小区市场价均价69240元/㎡，普宅存量套均面积：40.03㎡

内外环间约55万套普宅，平均房龄1987年，平均面积40.93㎡

内外环间「普宅」存量最多的小区是位于宝山的泗塘一村，有5800 套，加上泗塘X村的存量一起，有共计超过1.8万套