1、问：老师您好，因为无名额，有中介介绍在龙岗龙西片区保利集团的回迁房，合同预计三年后交楼，租金补偿22元/平方，单价2.5-2.6万/平，学位是北京人大附中，也不知是不是好学校？目前有现金150万，请问这样的回迁房能投资吗？等待您的解答！

答：你好，关于回迁房，优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。缺点：全款。其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。一个旧改项目，从立项到旧改完成交付新房，快则7-8年，慢则无限期，谁敢保证买的旧改房要等待多久呢？全款砸进去，然后就是赌人品了。还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。回迁房的优势是价格低于市场价，劣势是需要一次性付全款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有便宜可以占。首付150万，西部有回报率更大的产品，可以多关注西乡和沙井片区。

深圳破限购方案：大专学历落户，找婚票结离婚，找熟人代持，部分法拍房不限购，公司购房等。

2、问：请问一下龙岸花园怎么样，可以帮忙分析一下这个盘吗？现在上车合不合适？

答：龙岸花园是个别墅花园社区，环境是没得说的，不过总价有点高。小区基本都是别墅和大户型的双拼，毕竟名额限制严重，加上周边缺乏商业，自住一般般。板块内有更适合投资的楼盘。

3、问：老师您好，请问福田的新天石厦花园值得入手吗？86平的三房，9万一平，总价800万左右。户型方正，赠送大，套内面积有八十平。是新房，现楼交售。带荔园小学跟红岭中学。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。请老师指点分析，谢谢！

答：你好，新天石厦花园整*通非常便利，周边商业成熟，同时距离学校也较近，业主子女上学毕竟方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力不大。众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。买学区房，还需要谨慎入手。

4、问：你好，目前在南油有一套宿舍，想找适合居住的3-4房，想长期持有且能保值的，有现金100W，预算在700万以内。看了梅林片区的碧荔花园（4房最低750W），请问值得入手吗？另外，南油的宿舍还有没有必要继续持有？感谢您的解答！

答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选。但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些许尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少。坂田价格相对比，品质却好上不止一个档次。除了生活半径在附近，考虑自住以外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较弱，中长期看会跑输大势。南油宿舍出手的思路是正确的。

5、问：您好，我现在有260万，想买总价460万的房产，因还有其它房贷要还。罗湖田贝有套3房自住红本在手，孩子上高中，看了3个月的房子，一：看了坪山沙湖、大运和龙中的，因公司五年后搬到宝龙工业园。大运和龙中的大3房超出了预算，小三房不太想买，只有金地龙城中央、满京华喜悦里、恒裕珑城、沙湖地铁站周边的房子大而且新，不知是否可以买入？二：因很多大咖都讲投住分离要买市中心，罗湖看了湖贝站和黄贝岭站附近较新的盘。三：福田未实地考察，想买在华强南皇岗和保税区，比较中意的盘有皇御苑、京基御景华城、金地名津、高发城驰苑、嘉汇新城。请老师指点，买那个楼盘比较合适？谢谢！

答：你好，湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉。旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。但存在几个大问题：1.旧改周期太长。2.螺岭系生员超载。3.湖贝旧改片区学校是湖贝小学。4.未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限。短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但长远来看，罗湖还是会跑输大势的。优势资源是跟着钱和人走的，罗湖除了学区房，其他的楼盘都会跑输大势。虽然等湖贝旧改完成后，湖贝、黄贝岭片区，可能又崛起，但是一个片区的兴衰要20年，一个城市的轮回可能要百年，不确定因素太大，我们等不起。

龙岗中心城未来潜力不如大运板块。如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语。对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府。投住分离指的是把资金投到未来升值潜力更大的板块，这几个板块投资潜力排序：3>1>2