房子和人一样，随着时间的流逝也在慢慢变老。

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房龄定义

只不过，对于房子的年龄问题，很多人不太在意且甚少关注而已。房子的年龄（房龄），跟我国的商品房销售制度息息相关。

1979年广州市诞生由广州市引进外资和港商合资建设的我国最早的商品房住宅小区“东湖新村”为开端，掀开了我国土地公有制基础下的商品房全新时代。

土地作为房子实际的承载，其最大使用年限，决定了房子所拥有的最高年龄。

按照土地的用途划分为四大类，不同的土地用途有不同的使用年限。

1.住宅用地

2.商业用地（包含商业、旅游、娱乐等用途）

3.工业用地

4.公共管理与公共服务用地（包含教育、科技、文化卫生、体育等用途）

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房龄计算

作为住宅用地的商品住房，其最高的房龄是70年。值得注意的是，商品住房的房龄真正开始计算是从开发商拿地的时间那一刻算起。

开发商中标拿地到机器进场动工建设盖楼通常需要2-3年的建设周期，一般情况下，购房者如果入住时房龄已不足70年。

如果遇到一些工期较长、停滞，甚至于烂尾的楼盘，购房者入住时房龄缩水情况更严重了。

市场上所有的房子，到了购房者手里其实都是不足最高房龄的。

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5-20年是黄金居住房龄

为什么一直强调房龄这个问题，因为房龄是判定房子新旧程度的最直接的指标，且对贷款、转手、居住舒适度等有重要影响。

只有充分了解房子的房龄，才能更好的掌握房子的价值走向，很大概率获得较好的价格收益。

从买房行为来看，一旦买了房，就会存在潜在的交易（转卖）的可能。当居住环境已不能满足现实的需求（结婚、生小孩等），就会发生改善型置业的需求，这些情况比比皆是。

需要置换的房子，如何在二手市场中卖到好价钱，这就要了解到一个卖房时机的问题。

整理了一份最新最直观的珠海二手房交易税费：（以珠海二手房税费为例）。

不难发现，5年是一个很好的分界点，无论对于买卖双方，税费都是最少的。

根据住建部对老旧小区的定义，一些房龄在20年以上，设计标准比较低，维护、养护不到位的小区，可能会被列入老旧小区进行改造。

基于老旧小区存在着贷款比较难、转手困难、房屋及小区质量问题。这里房龄在20年以上又是一个分界点。

所以， 5-20年房龄的房子，是在价值最大化中得到的一个平衡点。在这个房龄范围内进行出售，很大概率获得较好的价格收益。

因此，在二手房市场中，就卖方而言，尽可能在20年房龄线之前脱手；就买方而言，尽可能的压着5年房龄的线购买。

（仅提供一种思路作为参考。）

素材部分整理/寰云 昆明楼市

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