首先你自己要把握好心态，任何谈判都有失败的可能性，有可能是主管原因有可能是客观原因。千万不要抱着非这套房不买，这次谈判一定成功的想法去，那我劝你也不要进行砍价谈判的，房主说多少直接签合同好了。你一定要坚信，房子千千万，这套不合适肯定有更合适的，这套定不下来下套再定，一定不要突破自己谈判底线。

其次你先要召开家庭会议，统一认识想法，确定这套房子的谈判底线在哪里。很多购房者不但不会谈判，连自己都没想明白这套房最高能承受多少价格，就稀里糊涂的去谈判，结果谈高了自己后悔，或者自家人窝里反，在谈判桌前才去统一认识，统一想法。这样主动权就完全掌握在房主手中的。

购房者一定要在家里就统一认识，考虑好最坏的情况，确立底线，再高也不拿，千万不要在谈判桌上被房主掌握主动。

中国是人情社会，很多房主也是普通人，多赚一万少赚一万可能是在他一念之前。所以在谈判时候通过她的实际情况套近乎，例如如果你是本地人，可以通过老乡、邻居、校友等关系拉近距离。如果房主是宝妈，可以通过育儿经验拉近关系，如果对方是房主是男的，可以通过足球、篮球等爱好方面套近乎。

但注意的是要不卑不亢、不留痕迹，套近乎只是提升好感，方便后期砍价。双方要处于平等的态度，不然让对方觉得你在巴结他，这反而不利于后期砍价。

在谈判过程中根据房主的实际反应，适当的透露自己的信息，表达出很穷、很惨的信息，博得房主同情心，达到砍价的目的。

具体的操作方式就是通过和中介的对话、通过和家里人的对话；让对方知道自己为购房已经倾家荡产了，这套房子的价格已经完全超过自身购买力了，虽然自己很有心买这套房，但如果价格不稍微降低点就无能为力了。中年人可以说上有老下有小，工作不易，生活艰辛，青年人可以说小夫妻，被房价挤压，工资不高生活窘困等等。

不过大家一定要时刻观察房主的反应，如果有回应的话可以继续，如果没有回应就立刻打住，意思表达出来就够了，太多会引起反感。

购房者利用房屋缺点进行砍价是最常用的手段，但在目前楼市火爆的情况下，你如果用的太离谱会引起房主的反感。所以你可以适当表达一下房子的缺点，让房主知道自己的房源有问题，错过你后期销售可能会面临问题。

与此同时也可以暴露自己看中房源的情况，最好是性价比高的房源，让中介配合你的表达，凸显房主的房子性价比不高，错过你就可能要等很久等等信息，这时候中介也要打边鼓，时不时的刺激一下房主，最终达到砍价的目的。