80—90平刚需产品依然是主流，但100平以下新房的成交量却是逐年递减的，而且：

2022上半年销售新房的套均面积，达到了历史新高：112平。

很多人都关心自己的房子应该买多大合适，如果你要考虑到未来自己的房子流通性，即要好卖好出手，那么：

现在你购买的房产，应该至少在112平以上，或者达到120平以上，未来，即3—5年后，才会有更多的人接盘。

三胎政策时代，即使有很多人说生不起，但三孩家庭已经开始出现，二孩家庭也越来越多。对于刚需刚改家庭而言，二孩起码需要三室，对于改善家庭而言，二孩子则需要四室，三孩家庭可以此类推。

还有一个数据值得大家重视：

2022上半年总款80万以下的新房，依然是市场成交主力，占比48%，但占比逐年减少；100—200万占比环比下降1%，也已达到36%，200—300万占比环比上升1%，达到16%。

2022上半年新房套均总价环比跌了1万，为130万，其实和2021年全年131万差不多，如果我们从2018开始计算，短短5年，套均总价已从92万涨至130万。

有很多人说沈阳人购买力不行，那这些数据如何解释？

一位来自上海的专业人士说：

沈阳房价还是低，沈阳房价收入比在全国范围也低，买房人改善周期较短，需求端动能比较强。

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价格博弈谁能胜出

信心恢复已现端倪

我们根据前文数据，可以得出一个结论：

沈阳房地产市场成交仍旧疲软，但内生力与购买力仍在；即使市场如此之惨淡，改善行情的趋势依然没变。

房地产市场长期看人口，中期看土地，短期看金融。

金融即房贷政策已经极为友好；今年第一次集中供地效果不佳，价与量均未起势，对市场情绪影响为负，但会进一步加剧供不应求；沈阳依然是东北三省人口流入最多的城市。

现在的房地产市场，就像人生一样：

没有完全的顺境与逆境，而是好坏各种因素相结合。

再看一下反映供求关系的去化周期：

沈阳的可售存量为1600万平，最近五年历史新低，如果再减去包括暴雷房企无法销售的楼盘，可销售的有效存量仅有1005万平，有效存量去化周期仅有14.9个月，这还是在销量下滑基础上算出的数据。

中原说：

市场进入低库存、高去化周期局面。

事实上，一旦楼市回暖，持续两到三个月，老百姓就会感受到供不应求，售楼处开始人气上涨的局面。

再给大家补充一些内部信息：

7月开始，已有数个稳健大开内部开会，明确表示放弃对成交量的追求，而是开始力求弥补利润缺口，即不再赔钱卖房，而是逐步收回优惠折扣。

之前说的量不起来，价很难稳住的定律，似乎要被打破，一旦大开不追求量，而是要修复利润，意味着稳健房企无须再担心购房者不入市。

大开逐步收回优惠，体现在楼盘终端销售价格上，就是逐步涨价。7月之后，已经有很多大开在各个板块的楼盘，开始小幅提价。

老百姓是否会接受呢？

接下来，会是大开房企与购房者心理博弈的一个过程，就看谁能挺得住。

从最近了解到的大开集团总部策略，似乎他们越来越有底气要减少损失、挽回利润了。

而刚刚过去这一周，黄佬邪跑了几个售楼处，成交情况由淡转暖，周一至周五大家还在哀嚎说没客户没成交，但周末几个大开楼盘突传喜讯，成交迅速反弹。粉丝也在直播间说：周末去售楼处，发现人并不少。

7月的楼市，是失去了契税补贴、各区补贴的第一个月，是房交会后被透支最明显的一个月，第一周的情况也正如所料，到访与成交都迅速下滑，但进入到中旬后，售楼处人气比预期更早恢复。

正如此前我们说过：

房交会透支后一到两个月的成交，但最大的意义是让房产重新回归到老百姓日常话题，埋下生根发芽的种子。

信心筑底的过程，可能依然是一个漫长过程，但也可能有几个点触发，就会逐步扭转买房人的观望情绪与对房地产的预期。

如果细读了以上分析，是否会对沈阳现有的楼市现状有一个基本了解：

最坏的形势或已过去，信心还未完全建立，但部分群体已用脚投票。

现在要不出手买房，考验每个人对当前楼市的专业判断，还考验自己兜里的银子够不够支撑。

如果出手购房，选择主城区、地段配套良好、大开安全房企楼盘，是比较稳妥、合适的选择。